ПРОБЛЕМА ПАРКОВОК В БОЛЬШИХ ГОРОДАХ

Сегодня никого не надо убеждать в необходимости строительства парковок. Любой автомобилист, не имеющий гаража возле дома и зарезервированного места парковки рядом с работой, ежедневно сталкивается с множеством проблем. Парковка – важный элемент инфраструктуры любого объекта, будь то торговый центр, жилой дом или офисное здание. От характеристик парковки и её вместительности в значительной степени зависит стоимость этих объектов. Минимальное количество машиномест для различных видов недвижимости определяется государственными нормами, но они не отвечают реальным потребностям. Застройщики, чтобы обеспечить свои объекты конкурентными преимуществами, иногда существенно перевыполняют эти нормы.

Парковки можно разделить на:

• наземные
• подземные
• одноуровневые
• многоуровневые

Существует четыре основных фактора, определяющих, какой будет новая парковка. Это:

• стоимость создания парковки
• стоимость земли
• доход застройщика от объекта
• градостроительные и технические ограничения

В условиях дороговизны городской земли возможность увеличить количество машиномест предоставляет устройство подземной парковки. Преимущества подземных гаражей и стоянок очевидны.

1. Прежде всего, подземные парковки экономят территорию, поскольку могут быть размещены под существующими зданиями, дорогами и озеленением.

2. В экологическом отношении паркинги также имеют преимущества перед наземными: выброс выхлопных газов автомашин производится лишь через вентиляцию, и в приземном слое концентрация их получается ниже. Поэтому санитарно-гигиенические требования к размещению подземных парковок значительно мягче.

3. Особо важен энергетический аспект: дело в том, что температура воздуха под землёй круглый год остаётся постоянной и может составлять 8-13°С (в зависимости от погоды), что позволяет существенно уменьшить потребление энергии. Разумеется, для реализации этого преимущества необходима хорошая теплоизоляция сооружения.

4. Грамотное использование земли. Конечно, строительство наземной парковки обходится гораздо дешевле (в полтора-два раза), чем подземной. Однако размещение паркинга под землёй может оказаться выгоднее – в этом случае застройщик получает возможность максимально использовать площади под основную застройку: офисную, торговую, жилую – доходность которой гораздо выше. Поэтому подземная парковка обычно бывает оптимальным вариантом при строительстве в центре города.

5. Возможности получения дохода от различных объектов недвижимости. В отличие от строительства офисных центров (где места арендуются, а следовательно, вложения застройщика окупаются не сразу) или торговых комплексов (где стоянка, как правило, вообще бесплатна) и где застройщик старается сэкономить на парковке, выполняя лишь минимальные нормы обеспеченности стояночными местами, места в паркингах жилых домов обычно продаются (причём отдельно от квартир). Рыночная стоимость квартир зависит от того, относится ли объект к высокому классу. Одним из требований при этом является наличие подземного паркинга. В этом случае застройщики обычно не экономят на количестве машино-мест. Напротив, стараются даже учесть особенности автомобилей потенциальных покупателей, и часть стояночных мест делают с габаритами большими, чем предусмотрено СНиП – они предназначены для авто представительского класса.

6. «Уход под землю» является порой единственно возможным вариантом строительства в окружении исторической застройки. Но, различные подземные коммуникации, сложная гидрогеологическая обстановка в городской застройке, необходимость укрепления фундаментов стоящих рядом домов могут существенно увеличить и без того немалую стоимость подземных паркингов.

При проектировании подземных парковок необходимо обеспечить выполнение ряда общих требований:

• безопасность
• технологичность
• удобство въезда и выезда
• хорошая гидроизоляция
• наличие ряда инженерных систем:
  • вентиляции и контроля загазованности
  • отопления
  • связи
  • освещения
  • пожаротушения и дымоудаления
• достаточная для всех типов автомобилей высота потолков и ширина въездов-выездов и парковочных мест

1. Гидрогеологические условия – одна из важнейших характеристик площадки, выбранной для строительства подземной парковки. Подземные воды и состав грунтов могут ограничить глубину заложения и усложнить процесс строительства. К тому же любое крупное сооружение само влияет на подземный водоток, и приходится учитывать влияние создаваемой парковки на фундаменты окружающих зданий.

2. При проектировании учитывают и градостроительные ограничения, в частности – охранные зоны памятников архитектуры, различных коммуникаций и т.п.

3. Вместе с тем необходимо выполнение требования по обеспечению 10-минутной пешеходной доступности для владельцев автомашин, если речь идёт о парковках, предназначенных для постоянного хранения автомобилей.

4. Наиболее сложной задачей является устройство подземных стоянок в жилой зоне и под дорогами. Создание подземных парковок на придомовой территории допускается под проездами, открытыми автостоянками, спортивными площадками. В этом случае на первый план выходит обеспечение санитарных норм.

5. Расстояния от подземных парковок до жилых домов, общественных и административных зданий не нормируются. Однако необходимо выдерживать санитарные разрывы от мест выбросов загрязняющих веществ и источников шума. Согласно СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, расстояние от въезда-выезда и от вентиляционных шахт до этих зданий должно составлять не менее 15 метров.

6. Подземная автостоянка, организованная непосредственно под проезжей частью, – весьма удобна, однако требует больших затрат на усиление несущих конструкций и покрытия. Эти затраты будут оправданы при наличии нескольких подземных ярусов. С другой стороны, при увеличении числа подземных ярусов резко увеличиваются затраты, связанные с условиями производства работ.

В России подземные парковки строятся достаточно давно, и в этой области накоплен богатый опыт. В целом наша нормативная база в сфере строительства зачастую даже жёстче, чем западная, однако она имеет ряд пробелов, связанных с применением современных строительных технологий, которые не успевают включать в нормативы. Существует и ряд юридических сложностей, связанных с тем, что в российских нормативных документах недостаточно чётко определён статус подземного пространства. Устройство подземных парковок под участками, не находящимися в собственности владельца такой парковки, создаёт сложности при согласовании и базу для конфликтов в процессе эксплуатации.

Для многих крупных городов были разработаны проекты единой общегородской сети подземных гаражей и автостоянок. Один из наиболее крупных градостроительных проектов – схема организации и использования подземного пространства Москвы, впервые разработанная ещё в 1971-73 годах. Сегодня действует одобренная столичным правительством концепция освоения подземного пространства и основных направлений развития подземной урбанизации в городе. Сейчас в Москве доля подземных объектов составляет 8% от общей площади застройки, что существенно ниже, чем на Западе – там она достигает 20-25%, однако предполагается, что в дальнейшем под землёй будет размещено до 70% всех московских гаражей. При строительстве применяются лучшие мировые технологии. В частности, совместно с французскими компаниями осваиваются уникальные технологии возведения подземных гаражных комплексов закрытым проходческим методом, что особенно актуально для сохранения исторического ландшафта. К тому же при таком строительстве не нужно перекрывать движение транспорта.

По-настоящему массовым строительство подземных парковок стало с появлением на рынке новых строительных технологий и материалов, которые значительно снизили стоимость работ и уменьшили трудозатраты.